3月20日,新晋销冠碧桂园集团披?#24230;?#24180;公司业绩。2017年,碧桂园实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%,完成合同销售面积6606万平方米。此外,报告期内,碧桂园实现营业收入2269亿元,毛利587.9亿元,同比增长分别达48.2%和82.4%,毛利率也同比增加4.8个百分点至25.9%,股东应占利润达到260.6亿元,增长126.3%。

  业内人士分析认为,碧桂园受益于企业布局的优势,凭借重仓三四线城市,成功踏准?#31246;?#25324;城镇化、去库存等政策利好导向,取得领先优势。但按照以往经验,“登顶”之后房企通常会采取更稳健的发展策略。事实上,碧桂园今年也罕见的没有披露业绩目标。

  5000亿后不设目标

  从2014年首次?#40644;?#21315;亿元的黑马地产商到如今登顶行业头把交椅,碧桂园用了四年的时间,与此同时,地产行业销售额的榜首门槛也被提高到?#21496;?#20154;的5000亿元级别。

  从碧桂园披露的全年业绩看,不论是合同销售金额还是合同销售面积均领跑行业,与此同时,该企业的净利润、毛利润以及毛利?#31034;?#24471;到平稳增长。“受益于碧桂园前期充足的土地储备,优良的内控管理?#26696;?#21608;转的策略,集团实现了高速发展。”在3月20?#31449;?#34892;的碧桂园2017年度业绩发布会上,碧桂园管理层表示,实?#25351;?#22686;长主要是该公司把握了国家新型城镇化进程,实现了投资的均衡布局。

  在实现了高速增长后,碧桂园又将设立什么样的新目标??#28304;耍?#30887;桂园总裁、执行董事莫斌表示,2018年碧桂园将不设合同销售目标,该公司将根据市场情况推出货量,尽力做到更好,继续实现增长。业内人士表示,这与此前数年间碧桂园冲击榜?#36164;?#30340;态度变化明显。通常而言,冲击榜?#36164;?#20225;业无不以销售指标增长为导向,一旦目标达成则会考虑平稳和优化各项管理机制。

  莫斌进一?#22870;?#31034;,不设定销售目标不代表没有要求,内部的计划是有分解的。?#28216;?#26469;的投资布局看,莫斌称:“碧桂园一直是均衡布局,哪里有市场,哪里就有碧桂园。未来公司会提出一些具体目标,做一个成一个。预计2018年市场依旧保持稳定,公司业绩与2017年相比仍会有所提升。”

  继续?#32597;?#19977;四线?

  对于未来投资及重点布局,碧桂园公司管理层透露,截止到2017年12月31日,已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.4亿平方米,足以支撑2018年全年的销售,因此该公司可?#24895;?#20026;灵活把握市场,一旦机会合适,依然会购买土地,但不会专门为今年的销售目标设置土地购买的计划。

  莫斌再次强调,碧桂园的高增长离不开在中国新型城镇化进程中的均衡布局,2017年公司的目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各?#23478;话?。资料显示,在去年底,碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。

  ?#23548;?#19978;,在国家分级调控背景下,去年调控对一二线城市造成的压力显然要更大,三四线城市则迎来一波销售热潮。据机构统计,2017年,全国一二线城市整体销量出现下滑,但全国600个三四线城市,销售占比从60%上升至67%的历史高位。各大房企也早已把主要市场放在三四线城市。

  三四线楼市去年升温主要是得益于政府的去存库政策。具体措施包括?#24179;?#26842;户区住房改造、继续发展公租房等保障性住房、以多种方式提高货币化?#20179;?#27604;例等。尤其是利?#38376;?#25143;区改造,去三四线城市库存已经成为最新手段。其中,通过国开行等机构发放棚改贷款带来的效果非常显著,拿到钱的棚改家庭实现了快速置业,当地也实现了快速去库存的效果。

  此外,高周转也是碧桂园所推崇的手段之一。据了解,该公司一方面提出摘牌即开工,提高周转效率,另一方面以销售去化和现金流快速回笼作为核心目标。而在?#27426;?#31243;度上,能够实现快速周转,依靠的也是城镇化及城市群发展的高速?#24179;?/P>

  ?#27426;?#22312;一些行业人士来看,没有大量人口流入,加之缺乏产业支撑,三四线城市的盛宴能否?#26377;?#36824;有待商榷。

  链家研究院认为,三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示,这一波三四线楼市成交人潮主要由?#25307;琛?#25913;善和拆迁置业组成。这些城市后续成交将难以维?#25351;?#28857;。同时,随着各地去库存压力减轻,支持政策能否?#20013;?#21363;便?#20013;?#24066;场购买力前期已经得到有效?#22836;?#21518;,市场需求也不可避免地?#38470;怠?/P>

  中原地产首席分析师张大伟预测,2018年房地产调控可能会侧重三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市调控的主要内容。随着?#20013;?#21152;码的房地产调控政策,叠加收紧的信贷,预?#24179;?#24180;市场涨幅将继续放?#28023;?#21830;品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。按照市场风险来看,?#21592;?#26690;园为代表的重仓三四线城市的房企还需要注意进一步优化整体布局。

  事实上,碧桂园也在尽力平衡布局。按?#21344;?#21010;,该公司在一二线城市城区为首次购房的客户提供主流产品;在一二线城市周边的卫星?#24378;?#21457;项目以支持业绩;在三四线城市核心区,为改善型客户提供好房子,避免同质化竞争。

 融资成本降低 借贷比上升

  事实上,除了?#27426;?#25193;大规模外,如何降低成本也成为房企面临的共同课题,尤其是融资成本。在此方面,碧桂园的数据显示,截至2017年底,碧桂园加权平均融资成本?#38470;?4个基点至5.22%,期末加权平均融资成本连续五年?#38470;擔?#20026;历史最低水平;此外,2017年销售款现金回笼5003.3亿元,回款率91%,扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后,经营性现金流?#27426;?#20026;240.8亿元,?#26377;?016年经营性现金流为正的态势。

  数据进一步显示,报告期内,碧桂园可动用现金约1484亿元,为上市以来最高水平,同比增长54%,碧桂园方面认为,在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下,有力地保证?#21496;?#33829;的良性循坏,支撑了规模的积极扩张。另有约2485.1亿元银行授信额度尚未使用。

  不过,2017年碧桂园的负债有所增加。数据显示,截至2017年12月31日,碧桂园银行及其他借款、有限?#26412;?#21644;公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所增加,其中银行及其他借款同比增加近96%。

  更进一步看,银行及其他借款中,约为476.7亿元、870.9亿元和7.5亿元分別将于一年内、1-5年内和五年后偿还。这也就意味着碧桂园1-5年内借款最集中。

  碧桂园公告进一步显示,碧桂园的净借贷比?#35270;?016年12月31日的48.7%,上升至2017年12月31日的56.9% 。此外,碧桂园公告还披露,截至2017年12月31日,该公司流动资产净值约为983.8亿元。2017年12月31日,流动比率(即流动资产除以流动负债比率)约为1.1,比2016年12月31日的1.2有所?#38470;怠?/P>

  据悉,流动比率通常用?#26149;?#37327;企业流动资产在短期债务到期以前,可?#21592;?#20026;现金用于偿还负债能力。流动比率高表示资产变现能力越强,短期偿债能力亦越强。

  ?#28304;耍?#30887;桂园CFO伍碧君表示:“2017年碧桂园的负债率上升不是很多,资产回报超过8%,利息成本是5%多一点。碧桂园很好地利用了杠杆,从上市到现在,净负债率没超过70%。”伍碧君补充表示,今年融资环?#22478;?#32039;,所有地产商的融资成本?#21152;?#21487;能比去年上升,碧桂园3个月之内没有融资计划。

来源:?#26412;?#21830;报
佳歆地产网
责任编辑:Tina
日期:2018-3-22